英国买房要交多少税费：印花税分档、海外买家附加与全部一次性成本

最后更新：2026年9月12日

这一页把买房要交的钱一次列全。先说一句最重要的：下面每一张税率表都带着自己的生效时点，请连同时点一起读。这些数字会变，而网上大量中文攻略还在用已经失效的旧门槛——照着旧数字做预算，差额通常是五位数。

印花税 SDLT：英格兰与北爱尔兰

现行分档自 2025 年 4 月 1 日起生效（适用于英格兰与北爱尔兰）：

房价区间 税率
至 £125,000 0%
£125,001–£250,000 2%
£250,001–£925,000 5%
£925,001–£1,500,000 10%
£1,500,000 以上 12%

这是分段累进，不是单一税率。 每一档只对落在该档区间内的那部分房价计税，不是按总价套一个税率——中文攻略常写成后者，算出来的税会离谱地高。

2022 至 2025 年间的临时门槛已经失效。 那几年免税线是 £250,000、首次购房线是 £425,000，这套数字自 2025 年 4 月 1 日起已经不再适用。目前网上多数中文攻略、计算器和小红书笔记仍在用旧数字，照着算出来的预算会少算一大笔。另外提醒：2025 年秋季预算没有改动印花税，那些「印花税即将改革」的文章是预测，不是已生效的政策。以 gov.uk 为准。

首次购房减免与 50 万镑悬崖

符合条件的首次购房者适用另一套门槛：

房价区间 税率
至 £300,000 0%
£300,001–£500,000 5%
超过 £500,000 整个减免作废，全额按 sec-1 的标准分档计算

£500,000 是一道悬崖，不是斜坡。 房价 £500,000 时你享受减免；£500,001 时减免整个作废，按标准分档从头算——多付的税远不止那一镑。如果你是首次购房者、目标房价在这条线附近，把成交价谈到 £500,000 及以下是一件非常值得花力气的事。

谁算「首次购房者」？口径比多数人以为的严格得多：

  • 判定是全球范围的。你（以及任何与你联名购买的人）此前在世界任何地方取得过住宅的重大权益，就不符合条件，不论那套房价值多少。在国内有房的人不符合。
  • 继承或受赠得来的房产同样计入。 「不是我买的」不是理由——继承老家的房产会让你失去英国首次购房者资格，这一条中国读者最容易误判。
  • 联名购买时所有买方都必须符合。 只要有一个人不符合，整笔交易都拿不到减免。
  • 此前只持有过不含住宅的商业或混合用途地产，不影响资格。
  • 减免还要求你自住（intend to occupy as main residence），买来出租不适用。

两种附加税：海外买家与第二套房

在上面的税率之上，还有两种附加税，而且它们可以叠加。

一、非英国居民附加：+2%

  • 判定标准是停留天数，不是国籍、也不是签证类别：购房前 12 个月内在英停留不足 183 天即按非居民计征。
  • 这意味着两件事：拿着英国签证但大部分时间不在英国的人，照样要交；反过来，外国国籍但常年在英居住的人，不用交。
  • 购房之后住够天数的，可以就这 2% 申请退还——需要主动申请，有期限与证明要求。

二、追加房产附加：+5%

  • 买下这套之后你在世界任何地方名下不止一套价值 £40,000 以上的住宅，即适用。中国的房产计入。
  • 已婚配偶与民事伴侣视为一个单位：一方有房，另一方单独买也照样适用。
  • 有一个重要例外：这套房是替换你的主要住宅，且原主要住宅在新房交割后 36 个月内卖出的，不适用（先买后卖的情况下会先按附加税缴纳，卖出后再申请退还）。

两项叠加对中国买家的实际影响远大于本地买家。 一个人在国内有房、又刚来英国不满 183 天，买英国第一套自住房时就要在标准税率之上再加 7%，并且不能享受首次购房减免（国内有房已使其失去资格）。这三件事同时发生的情况非常普遍，务必在出价前算清楚。谁作为买方、什么时候买，会直接改变这个结果——见 8.1 的常见问题。

至于买来出租：那是另一套税务体系（房产收入所得税的三档税率将自 2027 年 4 月起各上调 2 个百分点，变为 22%、42%、47%），涉及的申报义务、可抵扣项与出租许可都与自住不同，本指南不展开，请咨询税务顾问。

威尔士：LTT 与没有首次购房减免

威尔士用的是 Land Transaction Tax（LTT），不是 SDLT。

主表（自 2022 年 10 月 10 日起）：

房价区间 税率
至 £225,000 0%
£225,001–£400,000 6%
£400,001–£750,000 7.5%
£750,001–£1,500,000 10%
£1,500,000 以上 12%

高档表（追加房产，自 2024 年 12 月 11 日起）：

房价区间 税率
至 £180,000 5%
£180,001–£250,000 8.5%
£250,001–£400,000 10%
£400,001–£750,000 12.5%
£750,001–£1,500,000 15%
£1,500,000 以上 17%

威尔士没有首次购房减免。 这一条与英格兰、苏格兰都不同——威尔士的做法是把主表的免税线本身定得更高（£225,000），而不是单设首购优惠。把英格兰的「首次购房免到 £300,000」套到威尔士，是中文攻略最常见的错误之一。以 gov.wales 为准。

苏格兰的 LBTT 与 ADS 见 8.6 苏格兰买房的不同之处。

税之外的一次性成本

土地登记费是除印花税外另一项有公开法定金额的费用。现行费率依 Land Registration Fee Order 2024，自 2024 年 12 月 9 日生效；下表是「有偿整体转让」一档，电子申请比纸质申请便宜 55%（正常交易由律师电子提交，走左列）：

房价 电子申请 纸质申请
£0–80,000 £20 £45
£80,001–100,000 £40 £95
£100,001–200,000 £100 £230
£200,001–500,000 £150 £330
£500,001–1,000,000 £295 £655
£1,000,000 以上 £500 £1,105

其余各项没有统一价，随地区、房价与服务商差别很大，本指南只说明它们是什么、以及什么时候付，具体金额一律以实际报价为准：

  • 律师费（conveyancing）与 searches —— 交易失败通常也要付，看清 no completion no fee 条款的适用范围。
  • 测量费（survey） —— 三个级别可选，见 8.5。按揭估值不能替代它。
  • 按揭手续费（arrangement fee）与估值费 —— 部分产品可把手续费加进贷款，但那等于为它付几十年利息。
  • 搬家费 —— 容易漏算，需要临时仓储时尤其如此。
  • 房屋保险 —— 通常从交换合同起就要生效，见 8.5。

一张总账表

按付款时点排列，最后一列是这笔钱在交易失败时能不能拿回来——这是做现金流计划时最该看的一列：

项目 金额 什么时候付 交易失败能否拿回
按揭手续费与估值费 以报价为准 申请贷款时 部分可退，看产品条款
测量费 以报价为准 交换合同前 不能
Searches 以报价为准 交换合同前 不能
律师费 以报价为准 多在交割时结清 视 no completion no fee 条款
定金（通常为房价 10%） 房价的约 10% 交换合同时 交换后你毁约则损失
印花税 见 sec-1 至 sec-4 交割后由律师申报缴纳 完全不能
土地登记费 见上表 交割后 —
首付余额 你的首付减去定金 交割时 —
搬家费 以报价为准 交割后 —

两个结论：

  1. 要在首付之外，另外准备一笔现金，涵盖印花税、律师费、测量费、登记费与搬家费。把预算做成「首付 = 全部积蓄」的人，通常会在交换合同前后陷入困境。
  2. 交换合同之前付出去的钱（测量费、searches、部分律师费）在交易失败时拿不回来，而在英格兰与威尔士，交换之前对方随时可以退出（见 8.3）。这就是为什么「尽快推进到交换合同」不只是心理安慰，而是实打实的省钱。

本指南不给完整的算例。 房价假设一旦写死就会过期，而且很容易被当成对你这笔交易的报价。请用上面的表格和你自己的数字算一遍——需要的所有税率都在本页。

算清楚之后，流程进入律师与测量阶段：8.5 从 offer 到交房。

常见问题

我在国内有房，还算首次购房者吗？

不算。 英国的首次购房者认定是全球口径：只要你（以及任何与你联名购买的人）此前在世界任何地方取得过住宅的重大权益，就不符合条件，不论那套房价值多少。要特别注意两点：继承或受赠得来的房产同样计入——很多人以为「不是我买的」就不算，这是错的；以及联名购买时所有买方都必须符合条件，只要有一个人不符合，整笔交易都拿不到减免。所以在国内名下有房、或继承过老家房产的人，买英国第一套房时也享受不到首次购房减免。反过来，此前只持有过纯商业地产（不含住宅）不影响资格。以 gov.uk 为准。

印花税什么时候交、怎么交？

由你的律师在交割完成后代为申报与缴纳，你不需要自己跑流程，但钱要你出——所以要在交割前就把这笔现金准备好，它不能算进按揭贷款额度里（少数产品可加进贷款，但那等于为这笔税付几十年利息）。申报有法定期限，逾期会有罚款与利息，律师通常会在交割当天或随后几天内办掉。实操提醒：律师会在交割前要求你把印花税连同尾款一起转过去，转账时间不要卡在最后一刻。

2% 的海外买家附加税能退吗？

可以，条件是购房之后你在英国住够了天数。 这项附加税的判定标准不是国籍、也不是签证类别，而是停留天数：购房前 12 个月内在英停留不足 183 天的，按非居民计征 2%。但规则也允许反过来看——如果你在购房之后的相应期间内在英停留满足了居民标准，可以就这 2% 申请退还。有明确的申请期限与证明要求，由律师或税务顾问协助办理。不要默认自己会自动收到退款，它需要主动申请。以 gov.uk 为准。

北爱尔兰和苏格兰适用哪一套？

北爱尔兰与英格兰完全相同，同用 SDLT，本页的所有税率表、首次购房减免和两种附加税都适用（只是当地的土地登记与律师实务另有本地规则，找当地律师即可）。威尔士用的是 LTT，两张表在本页 sec-4，注意威尔士没有首次购房减免。苏格兰用的是 LBTT，还有一项按全额房价计征的 8% 附加住宅税（ADS），整套规则和买房流程都不同，见 8.6 苏格兰买房的不同之处。

夫妻一方名下有房，用另一方的名义买，能避开 5% 附加税吗？

不能。 追加房产附加税的认定把已婚配偶与民事伴侣视为一个单位：只要其中一方在世界任何地方名下有住宅，另一方单独购买也照样适用 5% 附加税。这条规则就是为了堵这个做法而设的。此外，为避税而做的名义安排还有别的后果——产权归属、离婚时的财产分割、以及将来出售时的资本利得税处理都会受影响，得不偿失的情况很常见。确有特殊情况（例如分居）时，规则另有细节，请咨询税务顾问，不要照搬论坛经验。

房价刚好在 50 万镑附近，差几千镑要紧吗？

对首次购房者来说，要紧得离谱。 £500,000 是一道悬崖而不是斜坡：房价 £500,000 时你享受首次购房减免，£500,001 时整个减免作废、全额按标准分档计算——多付的税远远不止那一镑。所以如果你是首次购房者、目标房价在这条线附近，把成交价压到 £500,000 及以下是一件值得认真谈的事，多花几周议价往往比省下的税还划算。请注意这条悬崖只存在于首次购房减免；标准分档本身是分段累进的，跨档只对超出部分加税，没有这种断崖。